3月房产市场全解析难以重现去年小阳春盛况

刘莹莹 　　3月继杭州、南京、秦皇岛等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，一线也出现打折促销迹象,“楼市拐点”言论密集出现，这其中信贷政策收紧、批贷周期拉长，是市场持续低温的重要因素，更多购房者开始持观望心态。房企应对信贷紧张，从降价促销到“降低首付”，或许是房价降温现象扩散的初步迹象，今年3月难以重现去年的“小阳春”盛况。

一、 楼市“降价潮”蔓延 拐点论利空房市

全国大多城市开年楼市成交量出现“普跌”，成交不给力的同时，降价消息也弥散开来，杭州某楼盘打响第一枪，随后南京、成都、广州、北京等地楼市均出现降价信号，楼市降价潮从二三线蔓延一线城市。2月25日兴业银行暂停开发贷、人民币贬值、不动产登记试行、85折利率优惠消失等利空消息接踵而来，让消费者再次对楼市“拐点论”充满想象，更多购房者开始持观望心态。

据国家统计局数据显示，近几个月来，全国70个大中城市房价上涨速度正在放缓，一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。

楼市价格降价潮蔓延原因有三点：第一，信贷趋紧；第二，楼市供应过剩，高房价抑制投机和自住需求；第三，库存水平居高不下，预期4月份楼市降价楼盘增多，成交量持续低迷，“降价潮”恐怕蔓延全国，但尚难断言房价迎拐点。

二、 房企垫首付刺激销售 变相取消首付限购

房企为应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，当前北京、南京、广州、武汉等城市部分开发商推出“垫首付”、“一成首付”、“零首付”等营销措施。在地方政府限购、限贷和高房价的大背景下，开发商对首次置业者降低购房门槛，刺激被抑制的市场需求从而提升楼盘的销量。以往，以“首付分期”为营销手段的楼盘相对较少，今年这种方式就像雨后春笋般，节节往外冒。

对开发商来说，“垫首付”作为一种营销手段，通过低首付比例吸引更多购房者，达到楼盘快速成交的目的。对用户来讲，超低首付并非减免首付款，而是分期付清，暂时缓解按揭一族的买房压力，最终还是在一定时间内（短则3个月，长则4年）全部付清首付总额，这意味着，在这一段时间内，购房者将会面临首付、月供、交房时所交税款等多方面的资金压力。

三、两会透露房市“双向调控”

解读总理工作报告，今年竟只字未提“房地产调控”，也没讲“遏制房价过快上涨势头”。只有全国政协委员、住建部副部长齐骥透露今年房地产政策为：双向调控！

所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。通俗说法就是“托底盖帽”，其中，政府提供最基本住房保障为“托底”，抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。和上一届政府把降房价作为调控目标相比，本届政府把住有所居当做房地产的调控目的，但未来也不排除地方政府出于保增长和保收入的目的放松房地产调控、降低准备金率等手段来救市。

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