3月楼市上涨乏力信贷收紧市场影响立竿见影

发布时间：2021-01-07 14:10:17 阅读：次来源：测定仪厂家

信贷收紧对市场的影响立竿见影，3月楼市上涨乏力。麦田/CFP

二套房贷收紧以及首套房7折利率的取消，对市场的影响立竿见影。本报记者调查发现，即将于3、4月开盘的许多项目，之前已经进行了3、4个月的积累所圈定的客户群，因受信贷收紧影响而缩小，改善型需求被挤压，定价范围受限。开发商新盘定价因此不再盲目看多，而许多老盘也推出多重打折优惠措施，3月楼市继续上涨乏力。

投资、投机需求被挤压

进入3月后，北京进一步清理规范2008年底以来的购房优惠政策。继二套房商贷收紧之后，北京住房公积金管理中心日前发布通知：自3月1日(含)起，购买“二套住房”申请住房公积金贷款(含个人住房组合贷款)，其贷款首付款比例不得低于40%。

二套房信贷进一步紧缩，直接瞄准的就是投资投机性购房需求。记者调查发现，自去年下半年以来，在北京新盘开盘中占到70%的投资客，目前已被大量挤压出局。

随之而来的是新房成交量低迷。据链家地产市场研究部根据房地产交易管理数据统计分析，3月上半月新建商品住宅仅成交3099套，二手住宅成交8672套，二手房成交为新房1.8倍之多。

北京中原地产三级市场研究部认为，3月上旬成交低迷的原因还有两会召开带来的观望，两会期间商品房住宅成交出现了48.9%的下降幅度。今年的调控政策定在了稳房价上，而目前市场的高房价，即使稳定也是绝大部分消费者难以承受的。

虽然成交下跌，但房价依然高企。北京统计局数据显示，2月北京新房四环内均价已过3万元/平米，六环外也首破万元。这将许多投资客挡在了门外。“我本来看好的一个通州楼盘原先说价格在15000元左右，现在涨到了20000元，”徐女士说，她已有一套房子，打算再买一套投资，本来看好通州，但今年以来该区域房价飙升太快，目前直逼区域均价20000元。

21世纪不动产数据显示，通州区域租售比已位列东部区域第一，新房租售比达到1：500，也就是说，即使在全款支付的情况下，在通州买一套房，靠租金需要35年的时间才能收回成本。

新盘定价不再盲目“看高”

观望和成交低迷，令许多即将于3、4月开盘的新项目开始面临定价难题。“我们现在对开盘价预期已经不像年前那么乐观，”大兴某新盘负责人表示，由于二套房贷收紧，原来积累的一部分投资型和改善型客户退出，刚需客户占了很大部分，而由于刚需客户首付能力有限，项目定价不敢再看高。

这种情况在新盘中已经相当普遍，为了避免总价过高，许多项目推出了打折优惠，位于朝阳区五里桥的新盘中弘北京像素，目前项目正在排号，一个星期内签约可享2万抵4万，两个星期内签约可享2万抵3万，另外还有一次性付款9.5折；位于京西南的丹佛尔湾滨河别墅将推出3套特惠小户型房源，交5万抵20万，全款可享受9.5折优惠，按揭9.7折。

地产中国网针对职业销售经理进行的调查显示，44%的人士认为，在长达3个月乃至更长时间积累客户的过程中，遇到最大的挑战是“近期宏观调控造成的在银行贷款、税率方面的政策变化”；45%的人士表示，如果3月销售量达不到原定计划，将会调整价格促销；48%的人士选择的促销方式为新推一批低价房源。

不过，包括大兴博悦府、绿城诚园在内的营销经理人对记者表示，信贷收紧对中高档楼盘的影响很低，他们的客户群几乎都有充足的资金；相比较来说，中低档楼盘受影响更大。

即使如此，不少中高档楼盘也有打折优惠，位于海淀四季青桥的四季会31000元/平米，推出了“2万抵12万”的优惠；位于东直门的东阙都，均价43800元/平米，不仅有代金券“2万抵10万”，还有一次性付款9.5折，按揭9.7折。

中经联盟秘书长陈云峰认为，新政出台改变了开发商和购房者的整体心理预期，很多开发商都认为楼市调整是迟早的事，不仅拿地更为谨慎，而且销售定价方面也不再盲目“看多”，同时加快出货回笼资金，而不是放慢销售速度以获得更大利润。

改善型购房被“误伤”

国十一条第三条规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”却使部分改善型住房购买者遇到了大麻烦。

彭先生原先在北京有一套小一居，当初也是通过贷款方式购买的，随着收入的增加，他已将贷款还清，加之今年决定迈入结婚殿堂，他想把小一居换成两居，迎接新家庭成员。年前，他经过一番考察，参考两个工作地点，选好了南面的一套房。因为手上的积蓄也不是很多，再加上考虑到买房周期比较长，彭先生迅速将自己的小一居出手，想用换得的现金支付新房首付。

彭先生满以为新房按照20%的首付比例，这笔钱足够应付。可是，就在他按照认购合同规定的时间去签约时，却接到了银行政策改变的消息，这套房屋被划归为第二套住房，他必须至少付出房款40%的首付金。由30万到60万的变化使彭先生一时有些反应不过来，“它（国十一条）让我们特别没有防备，之前也没什么信息，否则的话，我们会慎重考虑卖房买房问题的。”

与彭先生有一样遭遇的赵先生也是政策变化之间定下了购房意向，交纳了认购金。因为违反了合同规定，两人都被扣掉了部分认购金，而最让他们感到无奈的是，原本改善住房的良好愿望，不仅落空了，现在连原来的小房子也没了。

在小房子不能重新回到手上的情况下，他们希望能够拿回自己被扣掉的认购金，因为“这是政策的变化，不应该由我们来买单。”彭先生有些气愤，“最重要的是，在出台一个政策时，应该有个公示的过程，让我们这些购房者有个准备，因为这关系到我们的切身利益。”彭先生还打了个比方“出台这个政策是为了抑制投资客，但这样的做法太简单，就像你想切除肿瘤，也把好的器官一并切了一样。”

记者咨询中介公司得知，彭先生支出的那笔认购金可以商量，“这是政策的变化，非人力所为，所以不应该由彭先生买单。”一位业内人士说。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，此次信贷政策出台没有考虑到可能造成的影响，带来了一批像彭先生这样被“误伤”的人群，但并不是大多数人都在政策变化之间购买住房。建议以后出台政策前先仔细研究，把可能产生的影响都考虑进去。

■ 行业观点

天价地未必助推房价

3月15日，北京接连出现3个地王，望京、海淀蓟门桥区域的地价再创新高，但到了17日，同样的位置望京地块价格又回落，这让地价是否像去年一样迅速传导至二手房、新房市场，充满争议。

中原地产三级市场研究部认为，3月15日拍卖的6块土地，基本都超过了区域内的二手房甚至是商品房在售价格，这一高价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高。

我爱我家市场研究部认为，面对今年土地市场的变化，地块周边的二手房业主应当避免预期过度，尤其是地块周边的房价经过去年的涨幅已经处于价格高位的项目，更应当注意出售时的合理定价。此外，近段时间陆续出台的一系列调控政策，都不支持短期内的房价过快上涨。

21世纪不动产分析师则表示，当前楼市并非2009年的复制，每次地王均推高房价的情景未必重现。据21世纪不动产监测的数据，1-2月，北京楼市成交量急剧下滑，3月上半月新房成交量仍暴跌50%以上，消费者持币观望。北京多个地王的诞生，并不足以打破楼市的观望僵局，更不能就此扭转楼市从调整走向报复性反弹。（记者张晓玲　实习记者肖茜）